Ипотекалық несие беру кезінде банктерден қарыз алушыға сақтандыру полисін өз қаражаттары есебінен сатып алу талап етіледі. Сонымен қатар, олар тек жылжымайтын мүлікті ғана емес, сонымен қатар несие берушінің өмірі мен денсаулығын, тіпті медициналық тексеруден өту құнын сақтандыруы керек. Алайда, азаматтарға арналған ипотека бағалары төмендемейді, өйткені жаңа шығыстар несие бойынша пайыздық мөлшерлемеге қосылады. Бірақ рәсім айқынырақ болады - қарыз алушы ипотеканың толық құнын қазіргі кездегідей құжаттарға қол қою кезінде емес, бірден біледі. Бұл дегеніміз, ол әр түрлі банктердің ұсыныстарын толығымен салыстыра алады.
Ресей Банкі Мемлекет басшысының ипотекалық несие құнын төмендету шараларын қабылдау туралы тапсырмасын орындау мақсатында әзірленген ипотекалық сақтандырудың жаңа тұжырымдамасын ұсынды. Сақтандыру шығыстары ипотека жалпы құнының құрамдас бөліктерінің бірі болып табылады және көбінесе оны едәуір арттырады. Сонымен бірге, азаматтар сақтандыру өнімін өзі ғана емес, сонымен бірге белгілі бір сақтандырушының сақтандыру полистерін насихаттау және сату үшін агенттік комиссиясын банкке төлеуге мәжбүр, ол 40% жетуі мүмкін.
Бұл қалай жұмыс істейді
Енді «Ипотека туралы» заңға сәйкес азаматтар сатып алынған мүлікті сақтандыруға міндетті. Көбінесе, сіз жазатайым оқиғалар мен аурулардан сақтандыруды сатып алуыңыз керек: бұл заң бойынша міндетті емес, бірақ іс жүзінде банктер ол шыққан кезде пайыздық мөлшерлемені төмендетеді. Қарыз алушы сақтандыру шығындарын төлейді.
Қарыз алушы сақтандыру полисін тек банкте аккредиттелген сақтандырушыдан сатып ала алады, және көбінесе осы тізімнен компанияны таңдағанда ол ипотека алуға өтініш білдірген банк қызметкерінің ұсынысын басшылыққа алады.
Жеңілдетілген ипотекалық несиенің мемлекеттік бағдарламасындағы өзгеріс құрылыс салушыларды үнемдей ме?
Орталық банк атап өткендей, қазіргі кезде Ресейдің ипотекалық сақтандыру нарығы айтарлықтай шоғырланған. Онда шамамен 16 сақтандырушы белсенді жұмыс істейді. 2019 жылы олар 8 миллионнан астам келісімшарт бойынша шамамен 42 миллиард рубль жинады. Сонымен бірге келісімшарттардың негізгі бөлігін (80% -дан астамы) тек бес сақтандыру ұйымдары жасасты.
Бұл жағдай ипотека нарығының қалыптасқан шоғырлануының салдары болып табылады: қолданыстағы келісімдердің жалпы санының 83% (4,3 млн) бес ірі банктің несиелік портфелінде.
Орталық банктің есептеулері бойынша, 2019 жылы берілген ипотекалық несиелер бойынша мөлшерлеме орта есеппен 9,94% -ды құрады, ал несиенің толық құны (сақтандыруды қосқанда) 11,41% -ды құрады. Сақтандырудың нақты құны орташа есеппен ипотека сомасының 0,74% құрайды, бұл жылына 16 мың рубльді құрайды.
Сонымен қатар, қарыз алушы несиенің толық құны туралы ақпаратты бірден ала алмайды. Бұл туралы оған келісімшарт жасалмас бұрын, несиеге өтінім мақұлданғаннан кейін, меншік таңдалып, барлық қажетті құжаттарды өңдеу шығындары төленгеннен кейін бірден жарияланады. Ипотека алу үшін банкті таңдау кезеңінде қарыз алушы тек несие бойынша пайыздық мөлшерлемеге назар аудара алады.
Сақтандыру кімге керек
Сыйақы ставкасы төмендеген жағдайда сақтандыру бағасы өзгермейді, мысалы, соңғы жылы Ресей банкінің негізгі ставкасының төмендеуіне байланысты. Осылайша, ипотекалық несиенің жалпы құнындағы сақтандыру шығындарының үлесі тек өсіп келеді.
Орталық банк ипотека бойынша сақтандыру төлемдерінің деңгейі өте төмен екенін атап өтті (2019 жылы сақтандыру төлемдері кепілдік сақтандыру бойынша жиналған сыйлықақылардың тек 3% -ын және өмір мен денсаулықты сақтандыру бойынша сыйлықақылардың 15% құрады) және жиналған қаражаттың көп бөлігі сақтандырушылар (85-97%) сақтандыру полистерін жылжыту және сату үшін агенттік алымдарды төлеуге (көбінесе несие беруші банк), операциялық шығындарды жабу және сақтандырушының пайдасына жіберіледі.
COVID-19 жаңа ғимараттардағы пәтерлерді сатып алушылардың қалауын өзгертті
Қажет болса, қарыз алушы банктен тыс жерде комиссияны төлеуден сақтандыруды сатып ала алады, деп атап өтті Бүкілресейлік сақтандырушылар одағының вице-президенті Виктор Дубровин. Оның айтуынша, жылжымайтын мүлікті міндетті сақтандыру тарифі сақтандыру сомасынан орта есеппен 0,1% құрайды, бұл, әдетте, ипотекалық несие бойынша қарыз сомасына тең. Мұндай несиенің орташа мөлшері 2,5 миллион рубль екенін ескерсек, сақтандыру құны бірінші жылы 2,5 мың рубльді құрайды. Екінші және одан кейінгі жылдары ол қарыздың төмендеуіне пропорционалды түрде азаяды.
Өмірді ерікті сақтандыру тарифі қарыз алушының жасына байланысты және 0,18% -дан 0,6% -ға дейін, яғни орташа есеппен бірінші жылы шамамен 7-10 мың рубльді құрайды. Кейбір банктерде бұл сақтандырудан бас тарту ипотекалық несиенің пайыздық деңгейіне ешқандай әсер етпейді, басқаларында ол құнын 0,5-1% -ке көтеруі мүмкін.
«Ипотека. Центр» компаниясының мәліметтері бойынша, өмірді және құқықты сақтандырудан бас тарту несие ставкасының орта есеппен 2% -дан 7% -ға дейін өсуіне әкеледі.
Агенттік комиссияның мөлшері айтарлықтай өзгереді және 10-нан 40% -ға дейін болуы мүмкін, деді Виктор Дубровин. «Бұл қисынды, өйткені несиелік ұйым белгілі бір жұмысты алады: сақтандырушыны таңдау, сақтандыру өнімін қалыптастыру, консультациялар, құжат айналымы. Көптеген банктер сақтандыру, соның ішінде шығындарды реттеуге қатысу бойынша толық ынтымақтастықты жүзеге асырады », - деп түсіндірді ол.
Сонымен қатар, ипотекалық сақтандыруға көбірек мүдделі банк болып табылады, деп ескертеді Орталық банк. Сақтандыру жағдайы болған кезде ақша оған сақтандырушының ипотека бойынша қарызын төлеуге кетеді.
Екінші жағынан, қарыз алушылар кез-келген мүмкіндіктен сақтандырудан бас тартады, тіпті егер банк пайыздық мөлшерлемені көтерсе де - кейбір жағдайларда сақтандыру құны сыйақы бойынша жинақтан асып түседі. Ипотекадан басқа, сақтандыру шарттары (мүлкі де, өмірі мен денсаулығы да) Ресейде өте сирек кездеседі.
«Жалпы алғанда, қарыз алушының қызығушылығы сақтандыру компаниясын таңдау, сақтандыру компаниясымен полис құны туралы келіссөздер жүргізу, несиелік келісімшартқа қосымша сақтандыру келісімшартын құру және жасасу және процестерге қатысу сияқты проблемаларды барынша азайтуға бағытталған. сақтандыру жағдайы басталған кезде сақтандыру төлемінің мөлшерін реттеу. Жеке ипотекалық қарыз алушының сақтандырушыдан ең жақсы баға шарттарын алуға немесе сақтанушының сыртқы көмегінсіз келіспеушіліктер туындаған жағдайда шығындарды реттеу процесіне тиімді қатысуға жеткілікті күшті келісімді жағдайы сирек болады. Көптеген азаматтар үшін бұл процедуралар өмірдің онсыз да стресс кезеңінің қажетсіз асқынуы болып табылады, бұл ипотекалық несие алу және содан кейін оны қайтарумен байланысты », - деп атап өтті Ресей Банкі.
Ипотека арзандай ма?
Реттеуші қарыз алушының емес, банктің сақтандыру шартын жасасуы оның бағасының төмендеуіне әкеледі деп күтеді. Біріншіден, банк қарыз алушылардың бүкіл пулын бірден сақтандырады және саясаттың төмен құны туралы келіссөздер жүргізе алады. Екіншіден, банктерге агент комиссиясын төлеудің қажеті жоқ, өйткені осы немесе басқа сақтандырушыны алға жылжыту қажеттілігі өздігінен жойылады. Орталық банктің есептеулері бойынша, егер ұсынылған тәсіл қолданылса, 2019 жылы ипотека құны 0,15-0,67 пайыздық тармаққа төмен болар еді.
Жеңілдікті ипотека жылжымайтын мүлік нарығын қолдай ма?
Алайда, жаңа тұжырымдаманы талқылау кезінде де Бүкілресейлік сақтандырушылар одағы мен Ресей банктерінің қауымдастығы Ресей банкінің төрағасы Эльвира Набиуллинаға бірлескен үндеу жіберді, онда олар «мұндай сақтандыру құны тек қана мүмкін болады несие бойынша сыйақы мөлшерлемесінің жоғарылауымен өтеледі ». Ресей банктерінің қауымдастығы мүмкін өсімді 0,5-1 пайыздық пунктке бағалады.
«Қарыз алушылар, өкінішке орай, жағдайдың өзгеруінен пайда көрмейді. Шығындарды банктер көтереді, бұл оларды қарыз алушының есебінен өтейді, мысалы, ставканы көтеру арқылы. Ипотекалық сақтандырудың жаңа схемасын ескере отырып, несиелер бойынша сыйақы ставкалары шамамен 0,3-0,5 пайыздық тармаққа өсуі мүмкін », - деді Ольга Бажутина, Ipoteka. Tsentr бас директоры.
Көрсеткіштің қаншалықты өсетінін айту әлі қиын, дейді Виктор Дубровин. «Ипотекалық несие ставкасы - бұл өте бәсекеге қабілетті оқиға және үкімет үнемі назарда ұстайды. Сірә, жоғалған пайданы ипотека құнына тікелей аудару болмайды », - деді ол.
Бүкілресейлік сақтандырушылар одағы мемлекет шығындарды ауыстырудың орнына сақтандыру өнімінің минималды стандартын құрып, тұтынушыға барлық ақпараттың ашылуын бақылауы керек еді деп санайды. Оның өзі қай өнімді және қай жерден сатып алу керектігін өзі таңдай алады.
Өз кезегінде Орталық Банк «сақтандырушылармен байланыстың жоғары жиілігін сақтау үшін қарыз алушылардың сақтандыру полистерін сатып алғаны үшін едәуір агенттік алымдарды төлеудің қазіргі тәжірибесін сақтау орынсыз болып көрінеді» деп сенімді.
Негізгі ставканың төмендеу тенденциясын ескере отырып, ипотека бағасының көтерілмеуі де мүмкін, дейді тәуелсіз қаржылық кеңесші Наталья Смирнова.
«Мүмкін, біз 4% негізгі мөлшерлемені көре аламыз және шарттар өзгермейді, бағаның айтарлықтай өсуі болмайды. Сонымен қатар, біз пандемия кезінде банктердің сатып алу қабілетінің төмендеуіне тап болғанын ұмытпауымыз керек, сондықтан қазір ставкаларды тым көп көтеру орынсыз болар еді, әйтпесе әлеуетті клиенттерді жоғалту қаупі бар », - деп түсіндірді ол.
Қарыз алушы не алады
Осылайша, мүлікті сақтандырудан басқа, азаматтар үшін өмірді және денсаулықты сақтандыру полисін сатып алу міндетті болады. Тұжырымдамада сақтандыру тәуекелдерінің минималды тізбесі көрсетілген. Мысалы, мүлікті сақтандыруда бұл өрт, жарылыс, су тасқыны, табиғи апаттар, үшінші тұлғалардың заңсыз әрекеттері, құрылымдық ақаулар нәтижесінде жоғалу немесе бүліну болып табылады. Өмірді және денсаулықты сақтандыруда - І немесе ІІ топтағы мүгедектік тағайындау, жазатайым оқиға немесе ауру салдарынан қарыз алушының қайтыс болуы.
Шарт жасасқанға дейін сақтандыру компаниясы азаматты медициналық тексеруге жібере алады - егер келісімшарт кейіннен жасалған болса, банк есебінен.
Бір жағынан, бұл жақсы, өйткені денсаулығыңызға байланысты проблемалар туындаған жағдайда, сақтандыру ипотека төлемдерін жабады, ал қайтыс болған жағдайда отбасыны көшіру қаупі төндірмейді.
«Қарыз алушылар ақшаны үнемдеу мақсатында сақтандырудан бас тарта алмайды, нәтижесінде ипотека төлейтін ештеңе жоқ жағдайға тап болмайды және жағдай қалпына келмеген жағдайда отбасы пәтерінен айырылуы мүмкін (ипотекалық демалыс ұзақ уақытқа берілмейді). Қарыз алушы міндетті түрде тәуекелдерден қорғалған болып шығады », - дейді Наталья Смирнова.
Екінші жағынан, сіз сақтандырудан бас тарта алмайсыз және оны несие корпусына тігілген көптеген жылдар бойы ипотека толық өтелгенге дейін төлеуге тура келеді. Рас, сақтандыру құны таратылатын болады, сәйкесінше, онша байқалмайды. Енді ол жылына бір рет төленеді, оған ипотекалық төлемдер қосылады және мұндай шығындар бюджетке қатысты болып келеді.
Енді несиені мерзімінен бұрын өтеген кезде қалған айлар мен сақтандыру комиссияларын шегеріп, сақтандыру бөлігін қайтаруға болады. Немесе сіз оны қайтара алмайсыз, содан кейін саясат төленген жылдың соңына дейін жарамды болады. Енді сақтандыру құны ипотека бойынша сыйақымен бірдей бөлінетін болғандықтан, ол автоматты түрде соңғы мерзімінен бұрын төлеу арқылы тоқтатылады.
Сақтандыру бағасы бірден несие бойынша пайыздық мөлшерлемелерге енгізілетін болғандықтан, азаматтарға әртүрлі банктердегі ипотеканың толық құнын салыстыру оңайырақ болады. Бұл реформаның жалғыз нақты плюс шығар.
